Dans le contexte de hausse des taux d’intérêt et d’usure, l’investissement immobilier reste pertinent. ( crédit photo : GettyImages )
Désormais fixé à 4,24% pour les prêts de 20 ans ou plus, le taux d’usure peut-il inciter les banques à prêter davantage ? Dans ce cas, elles favorisent de nouveau l’accession à la propriété immobilière. Au contraire, la hausse des taux d’intérêt immobiliers peut-elle limiter encore plus l’accès au crédit ?
Sommaire:
- Le marché immobilier est grippé tant que le taux d’usure ne progresse pas
- Hausse du taux d’usure: une bonne nouvelle pour les emprunteurs
- En un an, les ménages ont perdu 11 mètres carrés de pouvoir d’achat
- Investir aujourd’hui: une opération encore et toujours rentable
Le marché immobilier est grippé tant que le taux d’usure ne progresse pas
À fin novembre 2022, l’observatoire Crédit Logement/CSA note un repli de 37,3% du nombre de prêts en glissement annuel. Considérant leurs marges trop faibles, les banques limitent l’octroi de prêts. Le blocage est difficile à contrecarrer pour les particuliers. En effet, le taux annuel effectif annualisé (TAEG) dépasse souvent le taux d’usure en vigueur. Le TAEG comprend:
- le taux d’intérêt,
- l’ assurance emprunteur ,
- l’assurance de garantie,
- les frais annexes.
La définition pour tout comprendre
Le taux de l’usure est le taux maximal auquel un prêt peut être accordé. Il concerne les prêts immobiliers, les crédits à la consommation, les crédits renouvelables… Le ministère de l’Économie souligne: «La fixation d’un taux d’usure permet de protéger l’emprunteur contre des taux excessifs qui lui seraient proposés.» Toutefois, fin 2022, les notaires appelaient à réformer l’usure, dénonçant un grippage du marché immobilier.
Hausse du taux d’usure: une bonne nouvelle pour les emprunteurs
Exceptionnellement, le taux d’usure est réévalué tous les mois entre le 1er février et le 1er juillet 2023. Habituellement, il est révisé de manière trimestrielle. Le taux d’usure a gagné 21 points entre février et mars 2023 pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. La hausse permet aux demandeurs d’un crédit refusé en février de pouvoir réitérer leur demande en mars.
Toutefois, si l’inflation se poursuit, les banques pourraient de nouveau juger l’activité de crédit immobilier trop peu rentable. Le refus d’octroyer des prêts est une possibilité pour elles.
En un an, les ménages ont perdu 11 mètres carrés de pouvoir d’achat
En janvier 2021, les taux de crédits immobiliers sur 20 ans étaient de 1%. Ils atteignent désormais 4,24%. L’envolée est pénalisante pour les ménages. Selon la Banque de France, ils ont perdu 11 mètres carrés de pouvoir d’achat en un an.
Selon les calculs des courtiers Vousfinancer, si les taux atteignent 4% fin 2023, un ménage ayant 4.200 euros de revenus pourra emprunter 228.000 euros (avec un taux d’endettement de 35%). En 2021, ce même ménage aurait pu emprunter 300.000 euros.
Investir aujourd’hui: une opération encore et toujours rentable
Les investisseurs immobiliers font face à la hausse du taux d’usure et au renchérissement du crédit. Pourtant, l’acquisition d’un logement mis en location est toujours pertinente. Avec une inflation autour des 6%, emprunter à 3% ou 4% reste intéressant. Si les taux baissent à l’avenir, les emprunteurs peuvent les renégocier. D’autre part, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus imposables. C’est valable quand vous choisissez de déclarer vos revenus locatifs au régime rée l. Emprunter vous coûte plus cher mais votre fiscalité baisse.
Par ailleurs, en contexte inflationniste, les loyers augmentent. Cela participe à réduire votre effort d’épargne mensuel. En effet, vos locataires vous versent une somme pouvant participer (ou couvrir) le remboursement de votre emprunt.
La hausse du prix des matières premières impacte le prix de l’immobilier neuf
Le fer à béton utilisé dans les constructions ou l’aluminium pour les vitres proviennent d’Ukraine. Depuis un an, la guerre provoque une instabilité des matières premières. Leurs prix sont en hausse. Le phénomène est à l’œuvre depuis la fin de la crise de la Covid-19. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), en 2021, le prix moyen d’un T3 neuf en France s’établissait à 279.112 euros. Un an plus tard, ce même bien valait 298.276 euros. C’est une hausse de 7%. La FPI souligne également une baisse importante du nombre de biens immobiliers en construction: 120.000 unités en 2022 contre 162.000 en 2021.
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